¿Leasing Habitacional o Credito Hipotecario?

¿Qué diferencia hay entre un crédito hipotecario y un leasing habitacional?

El leasing habitacional es un arrendamiento financiero en el cual se cancela un canon periódico que contiene capital e interés.

Este producto se caracteriza porque al finalizar el plazo del contrato, el cliente puede adquirir la vivienda por un porcentaje sobre el valor inicial, esto se conoce como opción de compra.

En esa figura, la propiedad legal del inmueble la tiene el banco hasta que se ejerza la opción de compra.

El crédito hipotecario es un préstamo que se le ofrece al cliente y que se respalda en una hipoteca sobre el inmueble. Aquí el propietario legal del bien es siempre el cliente.

¿Por cuánto saldría una vivienda con una opción frente a la otra?

Escenario Leasing, Monto Financiado $ 100.000.000, Tasa de interes del credito 12,75% E.A.

Plazo (meses) 180, es decir 15 años. Opción de Compra Leasing 10%, Valor opción de compran Leasing $ 10.000.000

El canon mensual de leasing habitacional sería de $1.184.160 sin seguros.

 

Escenario Crédito Hipotecario, Monto Financiado $ 100.000.000, Tasa de itneres del credito 12,75% E.A. Plazo (meses) 180 es decir 15 años.

Con estas condiciones, la cuota mensual de un crédito hipotecario sería de $1.204.062 sin seguros.

¿Cómo se maneja el tema de la cuota inicial de la vivienda?

El valor de la cuota inicial del leasing habitacional está definido por el valor de la vivienda y por el porcentaje de financiación que solicite el cliente.

Existen entidades de Leasing que financian el 100% del valor del inmueble a través de leasing, para inmuebles nuevos construidos.  En caso de tratarse de proyectos en planos se pueden encontrar alternativas donde se paga hasta un 20% de la cuota inicial.

 

¿Si se trata de un arrendamiento, quién paga el impuesto predial?

El modelo de leasing establece, al igual que el crédito hipotecario, que el impuesto predial está a cargo del cliente.

 

¿Le pueden quitar al usuario la casa si se cuelga con las cuotas de arrendamiento?

En caso de que una persona quede en mora en un leasing habitacional los pasos a seguir son los mismos que en un crédito hipotecario.

Todo depende de los días de mora. Cabe destacar que antes de llegar a una restitución de la vivienda se buscan reestructuraciones de leasing, acuerdos de pago, daciones en pago, conciliaciones, entre otros mecanismos que ayuden a que los clientes se pongan al día en sus obligaciones.

 

¿Qué cobros adicionales tiene el leasing con respecto al crédito tradicional?

Tanto en un leasing habitacional como en un crédito hipotecario las personas asumen gastos como:

Avalúo del inmueble; honorarios de abogados por estudio de títulos; seguro de incendio y terremoto; seguro de vida; gastos de mantenimiento de la vivienda, incluyendo administración, servicios públicos; impuesto predial; gastos de escrituración y registro (al inicio: en ambos productos, gastos de escritura y registro de la compraventa del inmueble.

En el caso de crédito hipotecario se tienen gastos de constitución de hipoteca. Al finalizar: en un leasing habitacional, si la persona ejerce la opción de compra, se tienen gastos de escritura y registro por la transferencia de la propiedad.

En un crédito hipotecario, se tienen gastos de escritura y registro por levantamiento de la hipoteca).

 

Si la persona decide tomar el leasing puede en algún momento del proceso echarse atrás: es decir, decidir no ser el propietario de la vivienda. Qué efectos tendría esto?

En estos casos se hace un acuerdo de restitución voluntaria del inmueble.

Si al final del plazo del contrato el cliente decide adquirir el inmueble, ejerce la opción de compra pagando el valor estipulado por ley y se le transfiere la propiedad legal del inmueble.

 

¿Si funciona como un arrendamiento, quién paga los arreglos que requiere la vivienda durante el tiempo en que se está pagando?

El leasing habitacional no funciona como un arrendamiento convencional, es un producto financiero, con características diferentes.

Los gastos de arreglos y mantenimientos están a cargo del cliente.

 

¿Cuándo adquiere la escritura el usuario?

Cuando se ejerce la opción de compra, al finalizar el contrato o de forma anticipada. A partir de ahí, el usuario adquiere la propiedad legal de la vivienda y se da trámite a las escrituras.

 

¿Qué tanto están usando el leasing los colombianos?

Según las fuentes de la Superintendencia Financiera e informes de la Titularizadora Colombiana, la porción de leasing habitacional es de 16,53 por ciento en el total de la cartera hipotecaria en Colombia.

 

¿Cuáles son los mayores riesgos y cuáles las ventajas del leasing?

– Financiación de vivienda nueva, usada o en planos.

– Anticipos: posibilidad de generar desembolsos de anticipos al proveedor en la etapa de construcción de la vivienda (si es nueva).

– Financiación hasta el 100 por ciento del valor comercial de la vivienda.

– El cliente puede acceder a las pólizas colectivas de leasing para asegurar su vivienda financiada con condiciones preferenciales en los costos y formas de pago. Bajo estas mismas características, puede tomar un seguro de vida.

– No hay constitución de hipoteca.

– La figura de leasing habitacional ofrece beneficios tributarios para personas naturales, como la disminución de la retención en la fuente. Adicionalmente, el cliente no incrementa su patrimonio con la vivienda hasta que ejerza la opción de compra.

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